이재명 정부가 첫 번째 부동산 대책으로 고소득 ‘초영끌’을 정조준했다.
수도권과 규제지역의 주택담보대출(주담대)의 한도를 최대 6억 원으로 일괄 제한해 고가 주택 매수에 과도한 대출이 쓰이는 것을 막기로 하면서다. 또 수도권과 규제지역에 한해 다주택자의 주담대를 전면 금지하고, 주담대 최장 만기도 30년으로 줄인다. 주담대를 받았다면 6개월 내 실거주 의무도 부여된다. 은행권은 물론 정책대출의 총량도 올 하반기부터 절반으로 감축해 대출 문턱을 더 높이기로 했다.
서울 집값 급등에 ‘대출 규제’ 결국 꺼냈다
27일 금융위원회는 권대영 사무처장 주재로 ‘긴급 가계부채 점검회의’를 가지고 이 같은 내용의 가계부채 관리 강화 방안을 내놨다. 이날 회의에는 기획재정부·국토교통부·행정안전부 등 관련 부처와 한국은행·금융감독원 등 유관 기관, 은행연합회와 5대 시중은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협) 등이 참석했다. 이번 대책은 최근 집값 상승세를 주도하고 있는 수도권과 규제지역에 한정한 ‘핀셋 대책’이다.
그동안 이재명 정부는 부동산 대책 발표해 신중을 기해왔다. 지난 22일 이춘석 국정기획위원회 경제2분과장은 기자 간담회에서 “일시적 상황에 따라 바로 대책을 내는 것은 바람직한 것 같지 않다”라고 했다. 하지만 한국부동산원 집계치로 올 6월 넷째 주(23일 기준) 기준 서울 아파트 매매가격이 상승률(전주 대비 0.45%)이 6년 9개월 만에 최대치를 기록하자, 가장 빨리 쓸 수 있는 대출 규제 카드부터 내놨다.
고소득 초영끌 조준 한도 6억 제한, 실거주 의무도
이번 대출 규제는 과거 정부와 비교해도 전례가 없을 정도로 강력하다는 평가다. 문재인 정부에서는 규제지역의 15억원 이상 고가 주택에 대해 주담대를 금지했다. 하지만 이재명 정부는 소득과 집값에 상관없이 수도권과 규제지역 내 모든 주택 구입 목적의 주담대 한도를 6억 원 이내로 제한한다. 문재인 정부 때보다 더 센 대책이란 평가가 나오는 이유다. 다만 정책대출은 기존처럼 자체 한도를 적용하고, 분양 주택에 대한 중도금 대출은 한도 제한을 두지 않기로 했다. 하지만 중도금 대출도 잔금 대출로 전환하면 똑같이 6억 원 한도가 설정된다.
한도 제한이라는 초강수를 둔 것은 전문직이나 대기업 맞벌이 부부 같은 고소득자의 초영끌 주택 매수를 막기 위해서다. 현행 총부채원리금상환비율(DSR) 규제에서도 연 소득이 1억원이면 약 6억 원까지 주담대를 받을 수 있다. 이 때문에 일부 고소득자들은 받을 수 있는 최대치의 대출을 받아 강남 3구와 마·용·성 고가 아파트 매수를 주도했다.
한도 제한뿐 아니다. 주담대를 받아 수도권과 규제지역에 집을 샀다면 6개월 이내 전입 의무도 부과된다. 지방에 살면서 서울 부동산을 대출로 매수하는 행위를 막겠다는 의도다.
수도권 다주택 주담대 금지, 만기도 30년으로
일부 은행들이 자율적으로 시행하던, ‘비가격’ 조치들도 수도권과 규제지역에 한정해 모든 금융권으로 확대한다. 우선 2주택 이상 보유자들은 추가로 집을 매수할 때 주담대를 빌릴 수 없다. 또 1 주택자는 6개월 이내에 기존 집을 처분하는 조건으로 주담대가 가능하다.
주담대 최장 만기도 30년으로 일괄 축소 조정된다. ‘갭투자’에 악용된다고 지적받았던 조건부 전세자금대출 역시 수도권과 규제지역이라면 받을 수 없게 된다. 기존 주택을 담보로 받았던 생활안정자금은 한도가 전부 1억원으로 조정되고, 다주택자는 생활안정자금 목적의 주담대를 받을 수 없다.
하반기 은행 대출 총량 절반 감축, 정책대출도 줄인다
올해 은행권에 부여했던 대출 총량 목표도 하반기부터 원래 계획 대비 절반 수준으로 감축한다. 그동안 건드리지 않았던 정책대출까지 하반기 총량을 25% 축소하기로 했다. 이럴 경우 은행들이 줄어든 대출 총량을 지키기 위해 대출 문턱을 더 높일 수 있다.
일각에서는 가산금리 인상 등을 통해 현재보다 대출금리가 더 올라갈 수 있다는 전망도 나온다. 특히 정책대출 문턱까지 높아지면서 자금력이 떨어지는 실수요자들까지 피해를 입을 수 있다는 지적도 나온다. 은행권 관계자는 “정부 규제로 사실상 쓸 수 있는 비가격 조치는 이미 다 썼다”면서 “줄어든 대출 총량을 지키려면 결국 금리를 높게 유지하거나 대출 자체를 제한할 수밖에 없을 것 같다”라고 했다.
신생아 대출 한도도 지역 상관없이 1억원 감소
특히 가계대출 증가의 주범으로 꼽혔던 정책대출은 지역과 상관없이 한도도 일부 제한된다. 디딤돌 대출의 경우 일반대출(2억5000만원→2억원), 생애 최초와 청년 대출(3억 원→2억 4000만 원), 신혼부부 대출(4억 원→3억 2000만 원), 신생아 대출(5억 원→4억 원)에서 최대 1억 원 한도가 줄어든다.
전세대출인 버팀목 대출도 생애 최초와 청년 대출(2억원→1억5000만원), 신생아 대출(3억 원→2억 4000만 원)은 지역과 상관없이 최대 5000만 원가량 한도를 줄인다. 신혼부부 대출은 수도권 한도가 3억 원에서 2억 5000만 원으로 줄고 지방(2억 원→1억 6000만 원)은 4000만 원 감축하기로 했다.
전세대출·신용대출도 감축, 생애 첫 대출도 조건 강화
수도권·규제지역은 전세자금대출과 신용대출 한도도 낮아진다. 우선 정부는 전세대출 보증비율을 현행 90%에서 80%로 낮춘다. 이럴 경우 금융사들이 여신 심사를 더 강화해 전세대출 한도도 줄어들 수밖에 없다.
또 연 소득의 1~2배인 신용대출 한도도 연 소득 이내로 제한하기로 했다. 신용대출을 받아 집값에 보태는 것을 막겠다는 취지다. 생애 첫 대출도 까다로워진다. 우선 담보인정비율(LTV)을 80→70%로 감축하고 6개월 내 전입 의무를 부과한다.
계약일 기준 경과규정, “규제지역 추가도 적극 강구”
해당 규제들은 전세자금대출 보증비율 감축(7월 31일 시행)을 제외하고 모두 이달 28일부터 시행한다. 하지만 그 이전에 집 계약을 했다면, 경과 규정을 적용해 종전 대출 정책대로 대출을 받을 수 있다. 신용대출은 대출 신청일을 기준으로 경과 규정을 적용하기로 했다.
정부는 이번 대출 규제뿐 아니라 추가 대책 가능성도 열어두고 있다. 금융위 관계자는 “정부는 높은 경계감을 갖고 예의주시하면서 시장 안정을 위해 활용 가능한 모든 수단을 동원할 계획”이라며 “필요하면 규제지역 추가 지정 등 시장 안정조치도 배제하지 않고 적극적으로 강구해 나갈 계획”이라고 밝혔다.
김남준 기자 kim.namjun@joongang.co.kr
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